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中古物件の価格|アンピール仲介の一言不動産コラム

2016.01.22投稿者:森田

自己紹介の定番回答 《趣味:映画鑑賞》 を地で行く

ことでお馴染みの森田です。

先日のとある休日は1日で5本の映画を見てました。冷や汗 (顔) 

おそらく年に100本は見てると思われます。わーい (嬉しい顔) (映画館は年数回だけですが)

自他ともに認めるインドア派です。

 

 

さて、遡ること20数年前、日本はバブル有料 と呼ばれる時代でした。

世は好景気に沸き、日本企業は世界の名だたる不動産や

美術品を買い漁りました。あせあせ (飛び散る汗) 株価は4万円に届く一歩手前まで高騰し

東京の山手線の内側の土地価格でアメリカ全土が買えるほど

土地価格は高騰しました。グッド (上向き矢印) グッド (上向き矢印) 不動産は買った値段より高く売れるのが

当たり前でしたから、みんながこぞって不動産を買っていました。

まったく夢ムード のような世界ですね。

今では不動産は買った時より安くなるものだと思われる方が大半

だと思いますが、実はそうとも限りません。

中古の不動産は過去の取引の事例を基に、査定を行い売主様の

諸条件を加味して、「モロモロ」の要素による補正を行い販売価格を

設定します。

この「モロモロ」には周辺の新築不動産の価格動向も含まれます。

そしてここ数年の動向は大幅上昇していますexclamation 

そのため、中古不動産の価格も大幅に上昇しているのですdouble exclamation 

そのため、新築時より高い値段で売買されることしばしばです。

いずれは下降に転じる時期が来ると思われますが、これが現実です。

 

 

購入を検討されるお客様をご案内していると、かなりの確率で

『新築の時はいくらだったんですか?』と聞かれます。

分かっている場合にはお教えしますが、この質問は営業マンには

かなり【不評】です。泣き顔 

なぜなら、中古の不動産が「モロモロ」によって価格変動するように

新築の不動産の価格も大きく変動しているのは前出の通りです。

時期(年代)によって大幅に変わる新築価格を中古で購入する方が

気にしても仕方ないと思うのですが、なぜか聞かれるのです。

新築が高い時期に建設された不動産を、中古の相場が安い時期に

購入すると、大幅に安くなったような《錯覚》を覚えます。

逆に新築が安い時期に建設された不動産を、中古の相場が高い時期に

購入すると、あんまり安くないような《錯覚》を覚えます。

いずれの場合もただの《錯覚》です。

中古車を買うときに新車価格がいくらだったかを気にする方はいない

と思いますが、不動産だと気になるんでしょうね...冷や汗 (顔) 

 

不動産の価値を評価する手法の一つに原価法と言う方法があります。

不動産を評価する時点での再調達原価から減価修正を行い不動産価格を

求める方法ですが、あくまで現時点での原価を考える訳で、昔の原価

の事は考えません。

中古で不動産を購入検討される方が比較すべきは、新築時の価格

ではなく、周辺の中古不動産価格です。検討する物件が高いか安いかは

未来に向けて投資できる価格かどうかで判断して頂きたいのです。

折角の不動産購入なのですから、自分には関係の無い昔の価格などに

とらわれず、楽しい未来に目を向けていきましょう!指でOK 

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