スタッフブログ

税金の話

2018.01.19投稿者:森田

1月に入り猛烈な寒波雪 が襲ってきましたが、そんな寒い季節には

コタツで丸くなるのは猫猫 だけじゃないことを体現している『森田』です。

例によって今回も1800字ほど冷や汗2 (顔) の長文ですので、

読むのが面倒な方は 最後の4行 だけご覧ください。

 

一般に会社員の方は12月ないし1月に源泉徴収票を会社からもらわれていると思います。
かく言う私も12月に源泉徴収票をもらったわけですが、毎度のことながら引かれものの
多さに泣けてきます。
泣いてばかりもいられませんので、今回は税金について考えてみます。
私どもの取り扱う不動産の売却に係る税金の中で、売却をお考えの
お客様からされる質問の中で多いものに、売ったら税金はどのくらいかかるのか?
といった質問です。

この場合関係する税金ドル袋 は、譲渡所得税(所得税+住民税)ですね。
結論から言えば、自身が居住している住宅を売る場合、ほとんどのケースでは税金はかかりません。

家を2,000万円で売ったら、2,000万円に対して所得税がかかるような気がしますが
実際には、利益が出た部分に課税されるだけですので、儲かっていなければ税金はかかりません。
正確な回答をするととても長くなる上、税理士法に抵触しそうなので概要だけに留めますが、

税金がかかるかどうかは以下の計算式がプラスになるかマイナスになるかで判断できます。


税額=(譲渡収入金額-取得費-譲渡費用-特別控除)×税率

例えば、自身が居住している住宅を売却する場合で
譲渡収入金額=2000万円(売却価格)
取得費=2500万円(購入代金)*実際の計算では減価償却の計算が必要な為、実際とは異なります。
譲渡費用=100万円(仲介手数料等)の時

税額=(2000万円-2500万円-100万円-特別控除)×約20%

このケースでは明らかにマイナスの為、なやむ必要はありません。
次に購入時より高く売却できた場合はどうでしょう
譲渡収入金額=2500万円(売却価格)
取得費=2000万円(購入代金)*実際の計算では減価償却の計算が必要な為、実際とは異なります。
譲渡費用=100万円(仲介手数料等)の時

税額=(2500万円-2000万円-100万円-特別控除)×約20%

このケースでは特別控除が使えるかどうかによって答えが変わります。
前提条件として、【自身が居住し】とありますので

『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』
を利用出来そうです。*この特例を受けるためには複数の適用条件があります。
税額=(2500万円-2000万円-100万円-3,000万円)×約20%
結果上記のようにやはり結果はマイナスとなり税金はかかりません。
一般的な自宅の売却の再荷3,000万円以上の利益が出る方はほぼ皆無でしょうから、
先に申し上げた通り、ほとんどのケースでは税金がかかりません。指でOK 


ほっと一安心したいところですが、安心するのはまだ早い!手 (パー) 
時折聞かれるのが、取得価格がわからないというものですあせあせ (飛び散る汗) 
特に中古住宅を購入された方で、売買契約書や領収書を失くしてしまった方は要注意!
いくら2,000万円で買ったといっても、税務署は証明できるものがないと認めてくれません。泣き顔 
証明する方法がない場合は、譲渡収入金額の5%相当額とすることが出来ます。
先の例であれば税額=(2500万円-(2500万円×5%=125万円)-100万円-3,000万円)×約20%
となり、やはり税金はかかりませんが、譲渡収入金額が3,000万円を超えてくると税金が
かかる可能性が出てきます。

また、そもそも自身が居住していなかったり(賃貸で貸していた等)
転居して数年経過していたりすると、3,000万円の特別控除が利用できない可能性があります

 

これまで見てきたように、売却して税金がかからないかを判定するだけでも難しい言葉が並びます。
税の話はただでさえややこしいことが多いのに、説明が下手でますますややこしくなってしまいましたが、
最後くらいは簡潔に!

 

住まなくなった家は早めに売却を検討しましょう!
税金のことは税理士に、不動産のことはアンピール仲介にご相談を!

*税理士以外の者が税務相談に乗ることは税理士法で禁止されています。
 当方にご相談いただきましても回答は出来かねますのでご了承ください。

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